Usucapião sem processo judicial agora é possível

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Usucapião sem processo judicial agora é possível

 

Confira tudo sobre a usucapião e como isso pode ser benéfico para você

Com o novo Código de Processo Civil (NCPC) em 2015 e a edição da Lei nº 13.465 de 2017, vários procedimentos judiciais sofreram alterações. Uma das principais mudanças foi a possibilidade de se fazer a usucapião em cartório — a usucapião extrajudicial.

Mas, afinal, você sabe exatamente o que é a usucapião e o que essa alteração traz de benefícios?

Acompanhe o nosso texto e entenda de vez como funciona a usucapião extrajudicial, e quais são as vantagens da modalidade.

O que é a usucapião?

Usucapião é um meio de aquisição de propriedade de bem móvel ou imóvel. Pode ser solicitado quando o possuidor exerce a posse mansa, pacífica e ininterrupta durante algum prazo especificado na lei. Esses prazos são chamados legalmente de prescrição aquisitiva.

A usucapião tem diversas modalidades e todas elas devem obedecer aos seguintes requisitos:

• o bem deve ser hábil ou suscetível de usucapião, ou seja, não pode haver qualquer impedimento. Bens públicos, por exemplo, não podem ser usucapidos;
• deve haver a posse mansa e pacífica, ou seja, sem qualquer disputa em relação ao bem ou oposição de outras pessoas, sem interrupções;
• decurso de tempo, que pode ser de 2 a 15 anos, dependendo da modalidade de usucapião.

Há ainda outro requisito importante: o justo título e boa-fé, que devem estar presentes em determinados tipos de usucapião, incluindo a usucapião extrajudicial.

Logo, o possuidor deve ter em mãos um documento que seja hábil para transferir o domínio e a posse, sem qualquer motivo que a impeça, além do desconhecimento de qualquer razão que não deixe o bem ser adquirido.

Desse modo, cumprindo os requisitos é possível solicitar a usucapião, procedimento que se fazia somente por meio de uma ação judicial, e agora pode ser feito também em cartório.

Como funciona o usucapião extrajudicial?

O artigo 1.071 do NCPC dispõe sobre a usucapião extrajudicial, determinando que o pedido pode ser apresentado no cartório de registro de imóveis da comarca em que está localizado o bem, sendo necessária a constituição de um advogado especialista para acompanhar o procedimento.

Quais as diferenças entre usucapião ordinária, extraordinária e extrajudicial?

A usucapião ordinária é uma das modalidades menos exigentes do tipo, exigindo apenas que para reclamar a propriedade do bem, o usuário comprove que mantém a sua posse pacífica e mansa a, pelo menos, 10 anos (reduzidos para cinco anos caso o morador utilize o imóvel como moradia habitual ou tenha nele realizado obras que aumentassem a sua produtividade) e, ao mesmo tempo, que possua justo título e que esta posse seja de boa fé e ininterrupta.

Por outro lado, a usucapião extraordinária não exige que o solicitante possua título da posse, nem que ela seja mansa ou pacífica: basta que ele comprove que detém a posse do bem ininterruptamente a, pelo menos, 15 anos (reduzidos para 10 anos caso o morador utilize o imóvel como moradia habitual ou tenha nele realizado obras que aumentassem a sua produtividade).

Por fim, a usucapião extrajudicial, como já explicamos, pode possuir prazos diferenciados para a aquisição do bem, o que o torna bem diferente dos outros dois institutos, ainda que exija que o possuidor possua boa fé e justo título para fundamentar o seu pedido.

Vale lembrar que o justo título pode ser entendido como qualquer documento apto a comprovar e justificar a posse e vontade de uma pessoa de ser dona do bem como, por exemplo, um contrato de compra e venda assinado por duas testemunhas.

Quando é possível optar pela via extrajudicial?

A via extrajudicial pode ser escolhida quando o possuidor consegue reunir todos os documentos mencionados no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, a exceção do inciso IV (que diz respeito apenas ao justo título).

Conforme determina tal artigo, na inexistência de justo título, a própria posse e outras exigências legais que possam existir devem ser comprovadas por meio de Justificação Administrativa a ser realizada no próprio cartório.

Tal modalidade é bastante interessante. Para maiores esclarecimentos, procure um advogado de sua confiança.

Rodrigo D´Avila Lopes
OAB/RS 75.397
Especialista em Direito Empresarial.
Mestrando em Direito Empresarial UNISINOS

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